Wir möchten Ihnen einige Hinweise darauf geben, wie ein Immobilienkauf hier in Frankreich im Normalfall abläuft!
Dies bezieht sich alles auf die Erfahrungen, die wir hier im Perigord gemacht haben, in anderen Regionen kann manches durchaus anders gehandhabt werden.

 Sie finden eine Sie interessierende Immobilie auf unserer  Webseite !
Der angegebene Preis beinhaltet die Courtage,  FAI (frais d’agence inclus), die Courtage wird vom Käufer getragen.  Die Höhe der Courtage richtet sich nach dem Preis, den der Verkäufer (mit oder ohne Beratung durch die Agentur) für seine Immobilie erzielen möchte und liegt in der Regel zwischen 5 und 10 % . Die Courtage kann durchaus unterschiedlich sein bei gleichen Endverkaufspreisen. Wir als Mitarbeiter (agent commerciale) der Agentur können für Sie jederzeit erfragen, wie hoch die Courtage bei einem bestimmten Objekt ist, aber in unseren Unterlagen ist dies erst mal nicht enthalten (was für den Kaufinteressenten den Vorteil haben kann, dass er nicht  wegen der evtl. Höhe der Courtage zu einem Vertragsabschluss gedrängt wird). Natürlich ist uns die Courtage für die Objekte bekannt, für die wir selbst (als agent commerciale) den Verkaufsauftrag ausgehandelt und bekommen haben.

Selbstverständlich gibt es Leitlinien, in unserer Agentur z.B. :

Honoraires sur Transactions à la charge des acquéreurs:  (TVA 19,6%)
Courtage, vom Käufer zu tragen (incl. 19,6% MWSt)

- von 0          bis    23.000 Euro         2.300 Euro
- von 23.000 bis    46.000 Euro          10%
- von 46.001 bis    61.000 Euro            9%
- von 61.001 bis   100.000 Euro            8%          
- von 100.001 bis 150.000 Euro            7%
- von 150.001 bis 200.000 Euro            6%
- ueber 200.001 Euro                            5%

Im Vergleich zu Deutschland und auch anderen Ländern also eine etwas höhere Courtage. Dies hängt mit dem französischen Immobilienmarkt zusammen; es gibt nur sehr selten exklusive Verkaufsaufträge (Mandat de vente exclusive). Der Regelfall ist, das mehrere Agenturen ein nicht exclusives Verkaufsmandat für dieselbe Immobilie haben (Mandat de vente sans exclusivité). Der Markt also und nicht der einzelne Makler entscheidet letztendlich, ob eine Immobilie verkauft wird. Dies führt dazu, dass die Agentur ein besonderes Interesse am Verkauf (aber nicht am höchstmöglichen Preis) hat und der Service der Agenturen (in der Regel) wesentlich besser als in Deutschland ist, denn wenn man nicht gut ist, verkauft halt der Mitbewerber.

An weiteren Nebenkosten entstehen Ihnen die allgemein so genannten
 Notarkosten. Diese enthalten alle Steuern, wie Grunderwerbssteuer, und alle  anfallenden Gebuehren sowie das Honrar des Notars. Der Notar selbst bekommt für seine Arbeit ca 1,5% vom Kaufpreis.  Man rechnet ca 6 - 8 % des  Nettokaufpreises, also ohne Courtage, und die Summe haengt vom Kaufpreis ab.  Je hoeher der  Kaufpreis, desto geringer prozentual die Notargebuehr.

Vorsicht, wenn  FAI (Courtage incl.) nicht erwähnt ist, sondern nur “alle Gebühren enthalten ausser Notar” (include all fees, except purchasing costs), dann ist etwas faul. Lassen Sie sich auf jeden Fall, am besten noch vor einer Besichtigung, die Gebühren im Einzelnen erläutern. Besonders im englischsprachigen Internet, aber auch im deutschen Internet,  tummeln sich immer mehr solcher “Unternehmen”, die die Hoffnung auf den “schnellen Euro” dazu treibt, mit solchen Methoden hier bei uns in Frankreich zu arbeiten, obwohl es illegal ist. Aber lediglich eine z.B. spanische oder sonstige nicht französische  Telefonnummer ohne Namen , ohne Adresse, also ohne Ansprechpartener, sollte bei Ihnen alle Alarmglocken klingeln lassen.
 Vorsicht, wenn Sie lesen:
Our fees are always mentioned and prices on (          )  include all fees, except purchasing costs.
Im hier beschriebenen Fall war die Preisangabe jedoch:  Price: €848,000 ohne jegliche Erwähnung, ob die Courtage eingeschlossen ist und ohne jede Aufschlüsselung der Gebühren.
Der wirkliche Verkaufspreis war 800.000 euro incl. Courtage (5%) , die 48.000 Euro waren nur Vermittlungsgebühr und Übersetzungskosten, aber keine Courtage! Dieses Unternehmen, und es gibt viele die ähnlich arbeiten, schlägt einfach z.B. 6% auf den mit dem Verkäufer vereinbarten Endverkaufspreis, ob man nun eine Übersetzung und andere Ratschläge braucht oder nicht.
Die Nebenkosten haben sich für den Käufer, der auf ein solches Angebot hereinfällt, damit schon auf ca 86.000 Euro belaufen, hinzu kommen dann noch die Notarkosten (von ca 6-7%)!
Um es ganz deutlich zu machen:
Der Verkäufer hat in diesem Beispiel einen Preis von 761.905 Euro (prix net vendeur) vereinbart, die Courtage liegt bei 38.094 Euro, der Endverkaufspreis, zu welchem die Immobilie angeboten wird, beträgt 800.000 Euro. Die “Gebühren” des Immobilienhais liegen jedoch bei 48.000 Euro. Die Notarkosten (incl. alle Steuern und Gebühren haben wir mit 6,5%  vom prix net vendeur angenommen) betragen ca 49.525 Euro. !!!
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Courtage ja auch bar gezahlt werden könnte. Dies ist erstens ein Hinweis auf Schwarzgeldgeschäfte und zweitens ist es in Frankreich gesetzlich verboten, Rechnungen für Dienstleistungen, also auch Handwerkerrechungen, die über 1.100 Euro liegen, bar zu bezahlen. Diese Rechnungen müssen mit Scheck oder per Überweisung bezahlt werden (Loi n° 2001-1276 du 28 december 2001 art. 51-III J.O. du 29 december 2001 en vigueur le 01 janvier 2002). Also ist es letztendlich gleich, ob es sich um Schwarzgeld handelt oder auch nicht, bei Barzahlung liegt in jedem Fall ein Gesetzesverstoss vor.

Sie möchten eine oder mehrere Immobilien besichtigen!
Sie verabreden sich in der Regel mit uns (wir sind auch bei der Reservierung einer Unterkunft behilflich) und wir bitten Sie vor dem Besuch einen “Bon de Visite”, eine Besuchsbestätigung, auszufüllen und zu unterschreiben. Mit dieser Besuchsbestätigung unterschreiben Sie folgendes:

• Als eventueller Käufer erkenne ich an, dass ich von mir gewünschte Informationen wie Name, Adresse, Verkaufskonditionen der u. a. Immobilie durch die Agentur GRANDCHAMP IMMOBILIER  erhalten habe. Ich erkenne ausdrücklich an, dass diese Informationen persönlich und vertraulich sind.
• Ich versichere ausdrücklich:
  - wenn ich die u. a. Immobilie, die ich mit der Agentur GRANDCHAMP IMMOBILIER besichtigt habe, zu kaufen wünsche, werde ich dies nur über GRANDCHAMP IMMOBILIER abwickeln;

        - dass ich die mir zugänglichen Informationen nicht an Dritte weitergeben werde;

        - jede andere Person, die mir die u. a. Immobilie zum Kauf anbietet, zu informieren, dass ich                      diese  Immobilie bereits mit der Agentur GRANDCHAMP IMMOBILIER besichtigt habe.

        - Diese Vereinbarung gilt für die nächsten 24 Monate.

Auch dieser auf den ersten Blick bürokratische Akt hängt mit dem französichen Immobilienmarkt zusammen. Nur die Agentur, mit der Sie als erstes eine Immobilie besichtigt haben, hat das Recht, den Kauf abzuwickeln. Wenn der Käufer dies über eine andere Agentur abwickelt, kann es zu einer Klage  kommen (der Verkäufer verpflichtet sich in dem Verkaufsauftrag, unserer Agentur den Namen des Käufers mitzuteilen, wenn der Verkauf anderweitig abgewickelt wurde). Bei evtl. bestehenden Preisunterschieden, die entstehen können, wenn der Verkäufer mit verschiedenen Agenturen unterschiedliche Endverkaufspreise vereinbart, gilt immer der niedrigste Preis.

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und möchten nun den Kauf abwickeln!
In unserer Agentur wird  in der Regel ein privatrechtlicher Vorvertrag (AVANT-CONTRACT SOUS SEING PRIVE) ohne die Einschaltung eines Notars erstellt. Voraussetzung hierfuer ist die Vorlage von verschieden Gutachten:

a) Termiten, es wird eine Untersuchung vorgenommen, ob das Haus von Termiten befallen ist, (gilt für das Departement Dordogne)

b) Blei, Sie werden darueber informiert, wo im Haus sich noch Blei befindet, z. B. in alten Farben, (gilt für alle Häuser die vor 1949 erbaut wurden)

c)Holzschaedlinge, Sie werden darueber informiert, ob z.B. das Dachgebaelk vom Holzwurm befallen ist,

d) es wird eine Energiebilanz erstellt mit Ratschlaegen, wie Sie Energie sparen können.

e) Für alle Häuser die vor 1997 erbaut wurden muss ein Gutachen zur Anwesenheit von Asbest vorgelegt werden.

f) Seit 1.11.2007 muss eine genaue Aufmessung der Wohnfläche vorliegen (Loi Carrez)

g) Der Zustand einer Gasinstalltion, die älter als 15 Jahre ist, muss geprüft werden.

h) Der Zustand der elektrischen Installtion, die älter als 15 Jahre ist, wird geprüft.

i)Der Käufer wird informiert ob die Immobilie in einer Zone liegt, in der ein technologisches oder natürliches Risiko besteht (z.B. Überschwemmungen möglich, Erbbebengefahr, AKW in Nachbars Garten, Chemiefabrik in der Nähe usw.)

Die Kosten dieser Gutachten trägt der Verkäufer.

Erst wenn alle Unterlagen komplett sind, wird die Akte zum Notar weitergeleitet, der dann die restlichen gesetzlich vorgeschriebenen Verwaltungsakte, Eintragungen, Steuererklärungen usw. vornimmt.  In diesem Fall stehen wir mit unseren Sprachkenntnissen zur Verfügung und übersetzen den vorliegenden Vertrag nach bestem Wissen und Gewissen. Dies wird auch im Vertrag vermerkt. Wir sind keine amtlich anerkannten Ãœbersetzer und Dolmetscher, es ist ein reiner Service. Aber Vorsicht!! Wenn alle Bedingungen (s.u.) erfüllt sind, hat dieser Vertrag endgültigen Charakter, der Begriff “Vorvertrag” ist insofern irreführend.

  Wenn Sie ganz sicher gehen wollen, können Sie einen zweisprachigen  Rechtsanwalt einschalten, z.B. das Cabinet HOHL in Paris  ( www.hohl-avocats.com ), die Herren RAe Letellier und Tombois helfen Ihnen bei allen Vertragsangelegenheiten. Im Elsass gibt es auch zweisprachige Notare, in Bordeaux gibt es eine deutsche Rechtsanwältin.
Man kann aber auch von vornherein einen regionalen Notar einschalten,  die Kosten erhöhen sich nicht. Der Käufer hat die freie Wahl des Notars (auch in diesem Fall stehen wir mit unseren Sprachkenntnissen zur Verfügung und übersetzen den vorliegenden Vertrag nach bestem Wissen und Gewissen). Sie verpflichten mit dem Vorvertrag, eine Garantiesumme (i.d.R. 10 % des Kaufpreises) innerhalb von 14 Tagen auf das Konto des Notars zu überweisen (unsere Agentur könnte zwar Ãœberweisungen entgegennehmen, tut dies aber grundsätzlich nicht, alle Zahlungen laufen über den Notar ( ``obwohl Gerüchte behaupten, dass in Frankreich mehr Notare als Makler im Gefängnis sitzen :-)))´´).  
Aufgrund des bestehendenVerbraucherschutzgesetzes können Sie übrigens innerhalb von 7 Tagen schriftlich per Einschreiben ohne jede Begründung vom Vertrag zurücktreten.

In diesem Vertrag werden nun einige auflösende oder aufschiebende Bedingungen oder Ausschlussbedingungen (conditions suspensives)vermerkt, als da sind z.B.
 Die Hypothek
Die erste ist eine gesetzlich vorgeschriebene Bedingung: Sollten Sie eine Hypothek oder auch einen sonstigen Kredit zur Finanzierung der Immobilie benötigen, können Sie ohne jeden Verlust vom Vertrag zurücktreten, wenn Sie Ablehnungsbescheide von zwei Banken vorlegen können. Wenn die Finanzierung aber gesichert ist, können Sie auf diese Ausschlussklausel verzichten und evtl. aufgrund dessen noch einen Preisnachlass aushandeln. Allerdings geschieht es immer häufiger, dass die Verkäufer erst gar nicht zum Abschluss eines Vorvertrages bereit sind, wenn nicht auf diese Klausel verzichtet wird, denn mit dieser Klausel wurde hier leider  sehr viel Missbrauch getrieben. Etliche Verträge sind geplatzt, weil sich die Käufer nach einigen Wochen überlegt hatten, dass das Objekt vielleicht doch nicht das richtige sei und einfach zwei Banken gebeten haben, Ablehnungsbescheide auszustellen. Leider muss gesagt werden, dass dies sehr häufig bei englischen Käufern vorkam.

Sie sollten sich also auf jeden Fall Gedanken um die Finanzierung gemacht haben, bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilie machen und die Finanzierungsfrage sollte geklärt sein, bevor Sie ein ernsthaftes Kaufangebot unterbreiten!

Des weiteren wird gekärt, ob die Beschreibung der Immobilie den Grundbuch- oder Hypothekeneintragungen entspricht. Ist dies nicht der Fall, können Sie ohneVerlust vom Vertrag zurücktreten!

Ist der Verkäufer der rechtmässige Eigentümer? Wer hat u.U. noch das Recht, den Vertrag anfechten zu können? Wenn, dann muss derjenige schriftlich auf dieses Recht verzichten usw. Man kann ohne Verlust vom Vertrag zurücktreten, wenn die Bedingung nicht erfüllt ist.

Unsere Agentur fordert eine Planungsauskunft (renseignement d’ urbanisme) an. Dies ist vergleichbar mit der Prüfung, ob Auflassungsvormerkungen eingetragen sind. Ist z.B. in einem Bebauungsplan geplant, einen neuen Grossflughafen oder eine Autobahn auf dem Grundstück zu bauen, können Sie ohne Verlust zurücktreten.

Sollten sie Bau- oder Umbaumassnahmen planen, die die äussere Struktur der Gebäude berührt (also z.B. Ferienwohnungen in der Scheune einrichten oder das Gebäude zur privaten Nutzung erweitern wollen), dann stellt die Agentur für Sie den Antrag auf ein Certificat d’ Urbanisme, d.h. man macht eine Bauvoranfrage. Ein CU ist noch keine Baugenehmigung, sondern die grundsätzliche Genehmigung z.B. dass Sie eine Scheune in Wohnraum umwandeln dürfen. Die endgültige Planung  und den Antrag auf eine Baugenehmigung sollten Sie dann einem Architekten überlassen, der alle einschlägigen Bauvorschriften in seine Planung mit einbezieht und in der Regel den Antrag auf eine Baugenehmigung erfolgreich stellt. Die Nichterteilung eines Certificat d’Urbanisme (CU) führt dann dazu, dass Sie ohne Verlust zurücktreten können.

Bestehen z. B. Wegerechte oder andere Dienstbarkeiten, die eine von Ihnen gewünschte Nutzung verhindern?

Bestehen Vorkaufsrechte, z.B. durch die SAFER, die landwirtschaftliche Planungsbehörde, die hier in der Dordogne bei einer Grundstücksgrösse ab 5000m² in den Vertrag zu gleichen Bedingungen einsteigen kann (kommt eigentlich nur vor bei viel Land zu relativ geringem Preis, hier bei uns recht selten).

Bestehen Miet- oder Pachtverträge? In der Regel wird im Vorwege, schon vom Verkäufer, geklärt, ob ein evtl. Mieter oder Pächter die Immobilie erwerben möchte. Falls nicht, erklärt der Mieter oder Pächter durch seine Unterschrift, dass er verzichtet. Bestehende Pacht- oder Mietverträge können aber auch übernommen werden.

Kann der Notar die Eigentumsübertragung lastenfrei gewährleisten? Wenn nicht, können Sie ohne Verlust zurücktreten.

Der Notar leitet die endgültige Eigentumsübertragung nur ein, wenn alle Bedingung erfüllt sind; oder aber falls eine Bedingung nicht erfüllt werden kann, aber sich die Parteien trotzdem geeinigt haben, z.B. über einen neuen Preis .
Sollte eine der Bedingungen nicht erfüllt werden können, wird der Vertrag aufgelöst und Sie bekommen Ihre Garantiezahlung zurück.

In welcher Form soll die Eigentumsübertragung vorgenommen werden?

Die gewählte Form der Eigentumsübertragung durch den Notar (acte authentic) kann im Todesfall gravierende Folgen haben, da das französische Erbrecht angewandt wird, wenn z. B. ein Ehepaar mit Kindern ein Immobilie gekauft hat und ein Ehepartner verstirbt. Es ist auf jeden Fall ratsam, in der Zeit zwischen dem Vorvertrag und der endgültigen Eigentumsübertragung (i.d.R. 2 - 3 Monate) einen Anwalt oder Notar zu konsultieren, um eine individuelle Lösung für jeden Einzelfall zu finden.

Für unverheiratete Paare kommt hier zum einen die TONTINE in Frage, eine Vereinbarung, die in den endgültigen Vertrag aufgenomen wird und den überlebenden Partner vor dem Erbanspruch evtl. vorhandener Nachkommen des verstorbenen Partners schützt, d.h. der verbleibende Partner erbt den kompletten Anteil des verstorbenen Partners. Allerdings müssen Beschlüsse wie z.B. der Entschluss zum Verkauf der Immobilie einvernehmlich gefasst werden. Dies ist ein Nachteil, denn im Falle des Zerbrechens der Beziehung kann sich einer der Partner die Zustimmung zum Verkauf u.U. teuer bezahlen lassen.
Eine bessere Lösung, auch ideal für verheiratete Paare, kann die Gründung einer SCI sein, einer société civile immobiliére , die einer BGB-Gesellschaft für Immobilien entspricht, man kann auch sagen einer bürgerlichen Immobiliengesellschaft.
In der Satzung der SCI können sie alle für sie relevanten Besonderheiten klären und entgehen dem französischen Erbrecht, sie können Anteile der SCI verkaufen, vererben usw. Sie können auch Regelungen für den Fall einer Trennung treffen.
Die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Notar ist auf jeden Fall ratsam, denn die SCI muss durch einen Rechtsanwalt oder Notar gegründet und angemeldet werden.

St. Jory de Chalais im November 2009.

Alle obigen Angaben beruhen auf uns zugänglichen Informationen und Erfahrungen. Wir sind bemüht alle Informationen auf dem neuesten Stand zu halten, können aber keine Garantie für die Richtigkeit aller Angaben übernehmen.